土地增值税的税收筹划 投稿:邹坢坣

合理进行土地增值税的税收筹划,可以减轻纳税负担,相应增加企业的盈利。笔者认为可以从以下几个方面着手进行税收筹划:一、“临界点”筹划法房地产开发公司开发一个项目,总要获得一定的利润,而利润高低又涉及土地增值税的多少,利润越大税缴的越多,房价就越高。因此…

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作者:杨豪

税收征纳 2006年03期

  合理进行土地增值税的税收筹划,可以减轻纳税负担,相应增加企业的盈利。笔者认为可以从以下几个方面着手进行税收筹划:

  一、“临界点”筹划法

  房地产开发公司开发一个项目,总要获得一定的利润,而利润高低又涉及土地增值税的多少,利润越大税缴的越多,房价就越高。因此,如何做到使房价在同行中最低,应缴土地增值税最少,所获利润最佳是房地产公司应认真考虑的问题。税法规定:纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。这里的“20%的增值额”就是“临界点”。根据临界点的税负效应,可以对此进行纳税筹划。

  实际工作中,首先要测算增值率(增值额与允许扣除项目金额的比率),然后设法调整增值率。改变增值率的方法有两种:一是合理定价,如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率,通过适当降低价格可以减少增值额,降低土地增值税的适用税率,从而减轻税负。二是增加扣除额,主要是通过加大投入来提高市场竞争力。按《土地增值税暂行实施细则》规定,房地产开发成本中包括很多可以扣除的内容:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。纳税人应该在公共配套设施费和开发间接费用上做文章,通过改善住房环境,一方面适当增加了扣除项目,另一方面还会受到消费者的欢迎。开发商只有通过合理的定价和加大投入,才能以高质低价来占领市场。

  二、费用转移筹划法

  房地产开发费用即期间费用是不以实际发生数扣除,而以利息作为一定条件按房地产项目直接成本的一定比例扣除。纳税人可以把期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去,但事后转出是行不通的,是一种偷税行为,这需要事前筹划,进行组织人事及行为准则等方面的准备。因为属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围, 它的实际发生数对土地增值税的计算没有任何意义,而属于每一个房地产项目的人员发生的这些方面的费用都应列入开发成本中,可以在计算土地增值税时扣除。这就为税收筹划提供了一个方向,即在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于每一个具体房地产项目中去。例如,总部某处室领导兼某房地产项目的负责人,在不影响总部工作的同时参加该项目的管理,那么此人的有关费用于情于理都可以分摊一部分到房地产开发成本中去。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除,而房地产的开发成本增大了。也就是说房地产开发公司在不增加一分钱的开支情况下,可以增大增值税允许扣除项目金额。

  三、收入分散筹划法

  在确定土地增值税税额时,很重要的一点便是确定售出房地产的增值额。而增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。若能设法使得转让收入变少,从而减少纳税人转让的增值额,显然是可以节省税款的。

  在累进税制下,收入分散节税筹划显得更为重要,如何使收入合理分散化是这一方法的关键。一般常见的方法就是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离,比如房屋里面的各种设施。当住房初步完工但没有安装设备及装潢、装饰时便和购买者签订房地产转移合同,接着再和购买者签订设备安装及装潢、装饰合同,则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税,而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围,不用计征土地增值税。这样就使得应纳税额有所减少,达到节税的目的。

  四、费用分摊筹划法

  作为扣除项目金额重要组成部分的房地产开发成本的大小会严重影响纳税人应纳税额的多少,开发成本越高,应纳税额越小,反之,应纳税额越大。纳税人最大限度地扩大费用列支比例,肯定会节约税款。但这种扩大并不是越大越好,在必要的时候适当减少费用开支可能效果更好,这主要是针对房地产开发业务较多的企业。因为这类企业可能同时进行几处房地产的开发业务,不同地方开发成本比例因为物价或其它原因可能不同,这就会导致有的房屋开发出来销售后的增值率较高,而有的房屋增值率较低,这种不均匀的状态实际会加重企业的税收负担,这就要求企业对开发成本进行必要的调整,使得各处开发业务的增值率大致相同,从而节省税款。因此,平均费用分摊是抵消增值额、减少纳税的极好选择。房地产开发企业可将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的调整分摊,就可以将获得的增值额进行最大限度的平均,这样就不会出现某段时间增值率过高的现象,从而节省部分税款的缴纳。

  五、利息支出筹划法

  房地产开发企业在进行房地产开发业务过程中,一般都会发生大量的借款,因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也会对企业的应纳税额产生很大的影响。财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,其房地产开发费用按该项目直接成本的5%扣除;凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按该项目直接成本的10%扣除。这给纳税人提供了可供选择的余地:如果房地产开发企业在开发过程中主要依靠借款筹资,利息费用较高,则应尽可能提供金融机构贷款证明,并按房地产项目计算分摊利息支出,实现利息据实扣除,降低税负;反之,开发过程中借款不多,利息费用较低,则可不计算应分摊的利息支出或不提供金融机构的贷款证明,这样可多扣除房地产开发费用,对实现企业利润最大化有利。

  六、建房方式筹划法,

  税法规定某些方式的建房行为不属于土地增值税征税范围,不用缴纳土地增值税。纳税人如果能注意运用这些特殊政策进行纳税筹划,其节税效果也是很明显的。

  一种是代建房方式。这种方式不属于土地增值税的征税范围,而属于营业税的征税范围。由于建筑行业适用的是3%的比例税率,税负较低,而土地增值税适用的是30%—60%的四级超率累进税率,前者更有利于实现收入最大化。因此,如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终用户,就完全可以采用代建房方式进行开发,而不采用先开发后销售方式。这种筹划可以是由房地产开发公司以用户名义取得土地使用权和购买各种材料设备,也可以协商由客户自己购买和取得,只要从最终形式上看房地产权没有发生转移就可以了。为了使该项筹划更加顺利,房地产开发公司可以降低代建房劳务收入的数额,以取得客户的配合。由于公司可以通过该项筹划节省不少税款,让利部分于客户也是可能的;而且这样也会使得房屋各方面条件符合客户要求,低的价格也可以增强企业的市场竞争力。

  另一种是合作建房方式。税法规,定,对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税。比如某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅,则该企业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金。这样,从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。一般而言,一幢住房中土地支付价所占比例应该比较小,这样房地产开发企业分得的房屋就比较少,大部分由出资金的用户分得自用。这样,在该房地产开发企业售出剩余部分住房前,各方都不用缴纳土地增值税,只有在建成后转让属于自己的那部分住房时,才就这一部分缴纳增值税。

合理进行土地增值税的税收筹划,可以减轻纳税负担,相应增加企业的盈利。笔者认为可以从以下几个方面着手进行税收筹划:一、“临界点”筹划法房地产开发公司开发一个项目,总要获得一定的利润,而利润高低又涉及土地增值税的多少,利润越大税缴的越多,房价就越高。因此…

合理进行土地增值税的税收筹划,可以减轻纳税负担,相应增加企业的盈利。笔者认为可以从以下几个方面着手进行税收筹划:一、“临界点”筹划法房地产开发公司开发一个项目,总要获得一定的利润,而利润高低又涉及土地增值税的多少,利润越大税缴的越多,房价就越高。因此…

合理进行土地增值税的税收筹划,可以减轻纳税负担,相应增加企业的盈利。笔者认为可以从以下几个方面着手进行税收筹划:一、“临界点”筹划法房地产开发公司开发一个项目,总要获得一定的利润,而利润高低又涉及土地增值税的多少,利润越大税缴的越多,房价就越高。因此…

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