浅议土地增值税税收筹划 投稿:薛祥祦

20 o 8年 第 8期 浅议 土地增值税 税收筹划 重庆南方集团有 限公 司 王环宇 今 天 , 国 经济 飞速 发 展 给 企 业 带 来 了机 遇 和挑 战 , 中 国家 税收逐年增加 , 国家 经 济 的发 展 也 需 要 税 收 的有 力 …

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20 o 8年 第 8期 

浅议 土地增值税 税收筹划 
重庆南方集团有 限公 司 王环宇 

今 天 , 国 经济 飞速 发 展 给 企 业 带 来 了机 遇 和挑 战 , 中 国家 
税收逐年增加 , 国家 经 济 的发 展 也 需 要 税 收 的有 力 支 撑 , 国家 

( 购 房 客 户 ) 就 和 他 们 签 订 代 建 房 合 同 , 不 是 签 订 商 品  团 后 而
房 买 卖 合 同了 . 样 。 这 从形 式要 件 上 也 满 足 了代 客 户进 行 房 地  产 开 发 , 开发 商 就 可 以不 用 交 纳 该 地 块 的土 地 增 值 税 。 该 纳税  人 只 需 按 代 建 收入 缴 纳 营业 税 。直 接 节 土 地 增 值 税 6 2 8. 5万  元, 同时 还 可 以实 现 营 业 税 的 节 税 。大 大 减 少 了税 费支 出 。当  

对税 收 的征 管 和 稽 查 力 度 越 来 越 大 . 业 偷 税 现 象逐 步 减 少 。 企   企 业 进 入 精 细 化 管 理 时 代 ,税 收 也越 来 越 成 为 企 业 的一 项 重  要 支 出 , 时涉 税 安 全 也 成 为 企 业 的 大 事 。如 何 合 法 纳税 、 同 如  何 通 过 科 学 的 税 收 筹划 降低 税 负 显 得 尤 为 重 要 。  
近 年 来 , 地 产 行 业 迅 猛 发 展 , 业 发 展 良莠 不 齐 , 家  房 行 国 及 税 务 机关 也 对房 地 产 行 业 加 大 了监 控 力 度 。 房 地 产行 业 主 

然 , 们 也 要 合 理 利 用 这 一 筹划 方式 , 种 方 式 主要 适 合 于 有  我 这 大 客户 集 中 团 购某 一 楼 盘 项 目时 实 施 , 则 操 作 性 不 强 。 否  

二、 合理制订房价进行税 收筹划 
《 地 增 值 税 暂 行 条 例 》 定 , 税 人 建 造 普 通 标 准 住 宅  土 规 纳
出 售 ,增 值 额 未 超 过 扣 除 项 目金 额 的 2 %时 ,免 征 土 地 增 值  0

要 涉 及 营业 税 、 土地 增 值 税 、 地 使 用 税 、 业 所 得 税 等 主 要  土 企


税 种 。 对 而 言 土 地 增 值 税 对 房地 产 开 发企 业 来 说税 负较 重 , 相  
同时 也有 一定 的纳 税 筹 划 空 间 ,也 是 房 地 产 开 发企 业 普 遍关  

税 ; 值 额 超 过 扣 除项 目金 额 的 2 %的 . 就 其 全 部 增 值 额 按  增 0 应
规定纳税 。  

心 的 一个 税 种 。本 文 也 希 望 就 土 地 增 值 税 谈 谈 自己 的感 受 。  
土地 增 值 税 是 对 转 让 国有 土 地 使 用 权 、地 上 建 筑 物 及 其  附着 物 并 取 得 收 入 的单 位 和 个人 ,就 其 转 让 房 地 产 取 得 的增 

纳 税 人 应 设 法 享 受 免 税 的税 收 优 惠 。 假 定 , 房 地 产 开  现 某 发 的 商 品 房 销 售 价 格 为 X 营业 税 税 率 为 5 城 市 维 护 建 设  , %, 税 税 率 为 7 . 育 费 附 加 为 3 , 销 售 税 金 及 附 加 外
的 扣  % 教 % 除 除 项 目金 额 为 y 则 全 部 扣 除 项 目金 额 为 :+ %x 1 7 3 ) , y 5 (+ %+ %   = + .%x y 55 。要 享 受 免 税 的税 收 优 惠 , 值 率 必 须 小 于 2 %, 增 0 得  出 以 下 不 等 式 : I一 y 55 ) (+ .%x < 0 , 以 上 不    x (+ . %x 】 y 55 )2 % 解 / 等 式 可 知 ,< .8 8 , 即 纳 税 人 想 要 享 受 免 征 土 地 增 值 税 的  x 1 4y 2 优 惠 ,其 销 售额 不 能 超 过 除 销 售 税 金 及 附 加 以外 的扣 除 项 目   金 额 的 1 2 4 倍 , 则 将 全 额 征税 。 同 时还 必 须 满 足 其 他 条  . 88 否

值额 征 收 的一 种 税 。 土地 增 值 税 筹 划 的重 点 是 , 据 土地 增 值  根
税 的 税 率 实 行 超 率 累 进 税 率 的特 点 及 有 关 税 收 优 惠 政 策 , 通  过 合 理 合 法 的方 式 调 整 收 人 额 和 扣 除 项 目金 额 来 减 低 增 值  额 . 而适 用 较低 税 率 纳 税 或 享 受 免 税 待 遇 。 文 拟 从 以下 几  从 本 个 方 面 对 土 地 增 值 税筹 划进 行 探 讨 。  

’ 一 、建房方 式的税务筹划   
《 土地 增 值 税 暂 行 条 例 》 规 定 了土 地 增 值 税 的征 税 范 围 ,  
同时 对 于 转 让 房地 产 的行 为 进 行 了界 定 ,列 出 了 不 属 于 土 地  增 值 税 征 税 范 围 的转 让 行 为 包 括 房 地 产 的继 承 、房 地 产 的 赠  与 、 地 产 的 出租 、 地 产 的抵 押 、 地 产 的 交 换 、 房地 产进  房 房 房 以

件, 所 建 住 宅 的单 套 面积 必 须 小 于 14平 方 米 ( 筑 面积 ) 即 4 建 , 售  价 不 得 高 于 当地 同类 房 屋 平 均 售 价 的 1 . 。在 同 时 满 足 以  2倍
上 3个 条 件 的情 况 下 即可 享 受 免交 土地 增 值 税 的优 惠 .  

行 投 资联 营及 合 作 建 房 、 地产 的代 建 房 行 为 、 地 产 重 新 评  房 房
估 。 地 产 开 发 企 业 在 进行 房地 产投 资时 , 以 运 用 上述 特殊  房 可 政 策 进行 建 房 方 式 的税 务 筹 划 。   纳税 人 可 以采 用 代 建 房 方 式 进 行税 务筹 划 。 法 规 定 , 税 房  地 产 开发 公 司代 客 户 进 行 房 地 产 的 开 发 ,开 发 完 成 后 向客 户  收取 代 建 收 入 . 收入 不 属 于 房 地 产 产 权 的转 移 , 于 劳 务 收  该 属 人性 质 . 不 属 于 土地 增 值 税 征 税 范 围 , 属 于 营 业 税 的 征 税  故 而

, 三、   签定合同时的税收筹划 
在 确 定 土 地 增 值 税税 额 时 ,很 重 要 的一 点便 是控 制 增值  
额 。 因增 值 额 是 纳 税 人 转 让房 地 产 所 取 得 的 收 入 减 除 税 法 规 

定 扣
除 项 目金 额 后 的 余额 , 果 能 想 办 法 使 得 转 让 收 入 变 少 , 如  
扣 除 项 目金 额 不 变 , 值 率 自然 降 低 , 而可 以适 用 较 低 税 率  增 从

纳 税 。 签 订 合 同时 可 以进 行 的税 务筹 划 。 纳 税 人进 行 精 装  在 若
修 房 的 销售 。 以与 购 买 者 签 订两 份 合 同 , 份 是 房 地 产 转 移  可 一

范 围 。 由于 建 筑 行 业 营 业 税适 用 的 是 3 %的 比例 税 率 , 负 显  税 然 比土 地 增 值 税 的 3 %一 6% 的 四级 超 率 累 进 税 率 要 低 得  O O
多 。我 们 来 看 一 个 案 例 , 开 发 商 开 发 一 个 住 宅 小 区 , 楼 盘  某 该 由某 集 团公 司 职 工 团 购 , 积 约 30 0平 方 米 , 得 该 小 区 的  面 00 取 土 地 使 用 权 成 本 为 20 7 0万 元 , 地 产 开 发 成 本 为 5 0 房 0 0万 元 ,   开 发 费 用 为 7 0万元 , 项 目预 计 实 现 销 售 收 为 10 0万 元 , 7 该 30   如果 按 照 通 常 做 发 , 该 集 团 职 工 签 订商 品 房 买 卖 合 同 , 该  与 则 项 目需 交 纳 土 地 增 值 税 6 25万 元 。如 果 纳 税 人 利 用 该 政 策  8. 进 行 税 收 筹 划 .在房 地 产 开 发 之 初 ,知 道 了特 定 的购 房 对 象 

合 同 , 一 份 由独 立 的 装 修 公 司 与 客 户 签订 设 备 安 装 及 装 潢 、 另   装 饰合 同 ,则 纳税 人 只就 第 一 份 合 同上 注 明 的金 额 缴 纳 土 地  增 值 税 , 第 二 份 合 同 上 的 注 明金 额 属 于 营业 税 的征 税 范 围 . 而  
不 用 计 征 土 地 增 值 税 

■ 四、   利息支出的税 务筹划 
房 地 产 行 业 属 于 资 金 密 集 型行 业 .纳 税 人 在 进 行 房 地 产 
开 发 时 , 于 投 资 金 额 巨大 , 往 都 会 发 生 大 量 的借 款 , 以  由 往 所 利 息 支 出在 房 地 产 开 发 费 用 ( 含 在 扣 除 项 目金 额 ) 的 占 比 包 中  

较大。 根据 《 地 增 值 税 暂行 条 例 实 施 细 则 》 土 规定 , 务 费 用 中  财



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《§§   j 务计 划j ul嚣§嚣壹税 ÷   器  =   |    ~ 一 l# 强  
一  

的利 息 支 出 ,凡能 够 按 转 让 房地 产 项 目计 算 分 摊 并 提 供 金 融  机 构 证 明 的 , 许 据 实 扣 除 , 最 高 不 能 超 过 按 商 业 银 行 同类  允 但

除 项 日金额 , 胝 增 值 额 , 降 节省 税 款 。 如果 纳 税人 在进 行 房 地 
产开发时 . 自有 资 金 比较 充 裕 , 款 数 额 较 小 , 利 息 实 际 数  借 其

同期 贷 款利 率 计 算 的金 额 。 他 房 地 产 开 发 费 用 , 取 得 土 地  其 按 使用权所支付 的地价款和房地产 开发成本之和 的 5
%以 内计  算 扣 除 。刚 公 式 表 示 为 : 地 产 丌 发 费 用= 息 + 取 得 土 地 使  房 利 ( 用 权所 支 f 的地 价 款 + 地 产 开 发 成 本 )5 N 纳 税 人 不 能  、 『 房 x % ̄果
按 照 转i: 地 产 项 目计 算 分 摊 利 息支 … ,或 不 能 够 提 供 金 融  f 房

小 于 地 价款 加 上 房 地 产 开 发成 本 之 和 的 5 则 可 以不 分摊 借  %,
款 利 息 或不 提供 金融 机 构 证 明 ,这 样 就 叮 以按 第 二种 方式 计 
扣 利息 , 能 使 利 息 扣 除 项 目金额 达 到 最 大 , 也 同样 有 利 于纳 税  人 节省 税 款 

当然 .还 有 其 他 方 式 可 以达 到 土 地 增 值 税 税 收 筹 划 的 目  
的 , 文 仪 仅 是 抛砖 引 玉 。 同 时 , 们 也 应 陔在 筹 划 时 合 理 运  本 我 用 以上 方 法 , 时候 在一 个 项 目中 可 以 多个 方 法 同 时 运用 , 有 而 

机 构 贷款 证 明 的 ,房 地 产 开 发 费 用按 取 得 土地 使 用 权 所 支 付 
的地 价 款 和 房 地 产 开 发 成本 之 和 的 1 %以 内计 算 扣 除 。 用公  0

式表 示 为 :房 地 产 开 发 费用 = 取 得 土地 使 用 权 所 支 付 的 地价  (
款+ 地 产 开 发 成 本 ) l % , 果 纳 税 人 在 能 够 按 转 让 房 地 产  房 xO 如

有 时候 任 不 适 合 的 时 候 千 万 不 要 盲 目使 用 以 L方 法 ,原 则 就  是在合法 、 合理 的 条 件下 使 用 , 而 达 到 节 税 的 目 的 。 由于 土  从
地 增 值 税 的 税 收 筹 划 是 一 项 较 为 复 杂 的 工 作 ,我 们 必 须 熟 练 

项 目计 算 分 摊 利 息 支 出 , 能 够 提 供 金 融 机 构 贷 款 证 明 的 , 并 利  息支 出的 税 务 筹 划 的 空 间就 较 大  如 果 纳 税 人 在 进 行 房 地 产  开发 时 , 款 数 额 较 大 , 利 息 实 际 数 大 于 取 得 土 地 使 用 权 所  借 其 支付 的地 价 款 加上 房地 产 开 发 成 本 之 和 的 5 , 企 业 应 尽 量  % 则
提 供 金 融 机 构 证 明 . 用 第 一 种 方式 摒 实计 扣 利息 , 采 以增 加 扣 

掌 握 罔 家 的 税 收 政 策 条 文 并灵 活 的 加 以运 用 ,同 时 结 合 企 业  实 际 情 况 , 合 考 虑 各 方 面 因素 以及 其 他 税 种 的 税 负 效 应 , 综 进 
行 整 体 筹 划 . 求 最 佳 方 案 , 达 到企 业 整 体 效 益 最 大 化 。 寻 以   ( 任 编 辑 : 云凤 ) 责 罗  

,I圜 II

 


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